投资美国房产：如何选择回报高的房子？

众所周知，美国产权是永久性的。

所以，许多刚到美国的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传”的观念。

其实这与美国的实际情况不太相符。

根据历年平均统计，美国人大约7年左右就会换一次房屋。

换房的原因多种多样，比如工作地点改变、子女外出读书、家庭人口变化，或者退休后从城区市中心换到偏远安静的郊区等。

此外，美国换房频繁的原因还在于没有户口的限制，同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。

那么投资房产的主要收益体现在哪里呢？

事实上，在美国投资房产的收益体现在较高的租金回报率和房产的升值空间。

因此，投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率；一个是升值的潜力空间。

美国的房子出租不难

以西雅图为例，这里经济繁华，外来人口很多又是旅游城市，需要大量出租房。

很多买家担心房屋无法出租的问题，其实是过虑了，没有房子是租不出去的。

房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于卖价是否符合市场。

通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。

比如东南两岸的纽约，旧金山，洛杉矶等都是房价比较高的区域。

由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。

但从长期来看，这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大。

因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。

所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要综合多方面考量。

了解美国文化很重要

在美国买房，不要为了砍价而挑毛病，许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。

这个做法是有别于美国文化。

在美国习惯中，因为喜欢这个房屋而出价。

选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。

每个房屋都不是完美的。

挑毛病只会让卖家反感，适得其反，卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。

在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。

在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。

通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。

比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子等等不可移动的配件。

而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具，不包含在屋价内。

另外，院子里的盆栽可以移动，便不含在房价内，院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在房价内。

卖家卖了房子，不一定愿意卖他的家具。

如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰，买家可以提出购买建议。

外国人办理房贷有差异

贷款投资，以房养房，是比较划算的房产投资方法。

海外买家可以在美国贷款购房，目前很寻常也很容易。

但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。

外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的。

• 美国人贷款条件：信用、收入、工作是否稳定；
• 外国人贷款条件：需有较多自备款，通常要求40%-50%左右。

由于每一个银行的贷款利率不同，对申请人的条件要求也不同。

通常如果银行利率较高，则手续简单要求低；有的银行利率低，但是要求条件多，并不是每个人都能符合。

建议申请贷款之前多家咨询，多比较，选择适合自己，对自己最有利的一家。

找对经纪人很关键

美国是一个资讯透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的价值。

如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。

如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。

有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高的价格才能行。

因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。

重点是，买家要能正确评估房屋的价值，这需要一位好的经纪人协助。

一个好的经纪人可以帮助您实现投资的高收益，往往是事半功倍的效果。

比方说，经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。

鉴于美国房地产市场跟国内有很大不同，非专业人士容易踩坑，建议还是咨询专业公司，省时省力更放心。